Банкротство может затронуть не только самих должников, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у банкрота.
Банкротство прочно вошло в нашу жизнь, однако большинство россиян безразлично относятся к банкротству, полагая, что это не касается ни их лично, ни их имущества. Максимум на что могут рассчитывать признанные банкротами граждане – это сочувствие либо злорадство, в зависимости от личности банкрота.
Следует напомнить, с октября 2015 года в России появился институт личного банкротства, в соответствии с которым любой гражданин, имеющий долги по денежным обязательствам или по уплате обязательных платежей, может обратиться в арбитражный суд с заявлением о своем банкротстве и избавиться от финансовых обязательств.
Между тем, введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Сделка, совершенная банкротом, в течение 3-х лет до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели банкрота.
Предполагается, что покупатель квартиры знал об этом, если сделка совершена с супругом банкрота и его родственниками, родственниками банкрота по прямой восходящей и нисходящей линии, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов банкрота либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота.
Недействительной признается сделка, заключенная с предпочтением одного из кредиторов перед другими кредиторами банкрота. К примеру, если банкрот продал свою квартиру с целью погасить долги одному из кредиторов после принятия арбитражным судом заявления о признании его банкротом или за месяц до подачи в арбитражный суд такого заявления.
В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода, если будет установлено, что кредитору или иному лицу было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота. При этом презюмируется, что покупатель квартиры знал о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Для того чтобы избежать рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить у продавца дополнительные документы. К таким документам относится отчет из кредитной истории, который содержит информацию об исполнении обязательств. Из кредитного отчета должно следовать, что у продавца отсутствуют просрочки по кредитам.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.
Но даже самостоятельно проделав всю эту работу, покупатель не получит 100 % гарантии того, что не столкнется с покупкой квартиры банкрота. Если информация о продавце в вышеуказанных базах отсутствует, то это не означает, что у него нет задолженностей – возможно, кредиторы еще не обратились в суд с соответствующими требованиями.
Нужно очень осторожно относиться к приобретению квартиры, у которой недавно произошла смена собственника, а также к квартирам, полученным по договору дарения или выставленным на продажу по значительно более низкой цене, чем аналогичные объекты. Все эти признаки свидетельствуют о риске совершения сделки с квартирой.
Таким образом, могут быть признаны недействительными сделки банкрота с заниженной ценой квартиры, сделки, заключенные между родственниками, сделки, которые причинили вред имущественным правам кредиторов продавца, а также те, что повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими.
Существенно снизить риски признания сделки недействительной позволит только тщательная проверка продавца на признаки банкротства. Провести такую проверку поможет юрист, специализирующийся на банкротстве и сопровождении сделок с недвижимостью, который сможет оценить перспективы сделки с квартирой.
Для защиты прав и законных интересов следует обращаться за оказанием правовой помощи к юристу. Задать вопрос и получить юридическую консультацию вы можете на сайте и в группе ВКонтакте.
Александр КИРПИКОВ
Центр правовой помощи
Все виды юридических услуг
Тел. 8 (922) 98-98-223, (922) 98-98-224 https://кирпиков.рф