Тахир Мамедов: Куда развивается рынок недвижимости?

В начале мая Минэкономразвития внесло в Думу законопроект «О государственной кадастровой оценке».

Заявленная сфера регулирования отношений и цели закона, безусловно, являются важными и весьма актуальными, так как практика показывает, что после введения новых правил определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, подавляющее большинство заинтересованных граждан и предпринимателей пытаются оспорить предложенную кадастровую стоимость, что создает социальную напряженность.

 
Предлагая данный законопроект, авторы закона также справедливо предполагают, что существующий порядок определения кадастровой оценки является несовершенным и позволяет «размывать» ответственность участников процесса при проведении оценки независимым оценщиком.

Весьма спорным является утверждение, что предлагаемый законопроект разрешит имеющиеся проблемы в данной сфере. К тому же, некоторые нормы законопроекта противоречат устоявшемуся правовому регулированию оценочной деятельности, и наносят еще больший ущерб развитию рынка недвижимости.

Одним из главных положительных сторон законопроекта авторы называют введение единой методики оценки при проведении государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, непонятно, что мешает законодателю или Федеральному исполнительному органу, регулирующему оценочную деятельность, ввести нормы, обязывающие оценочные компании применять единую методику при проведении кадастровой оценки государственной, муниципальной и иной собственности.

Приведя в единообразие осуществление государственной кадастровой оценки путем создания бюджетных учреждений во всех регионах, авторы законопроекта предлагают создать, по сути, подконтрольные структуры, полностью зависящие от волеизъявления органов исполнительной власти на местах.

Это обстоятельство, несомненно, приведет к конфликту интересов, так как «подконтрольные» оценщики не смогут существенно изменить кадастровую стоимость имущества и будут действовать в тех рамках, которые заданы администрацией. Введение монополии на проведение ГКО доведет административное давление до абсолюта, т.к. заработная плата подконтрольных оценщиков фактически зависит от Заказчика (Администрации Субъекта РФ), создаются все условия для формирования базы налогообложения, исходя из желания чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не объективной величины кадастровой стоимости.

Создание института государственной кадастровой оценки, когда для налогообложения и иных экономических  целей, оценка государственного и муниципального имущества будет находиться в исключительной компетенции бюджетного (зависимого) учреждения, приведет недоверию к результатам оценки со стороны граждан и предпринимателей, что в свою очередь, приведет к социальной напряженности в обществе. Кроме того, для введения института государственных Оценщиков требуется длительный период времени (за рубежом – становление этого института проходило в течение десятилетий), в том числе для обучения большого количества государственных и муниципальных специалистов, руководителей в области кадастровой оценки, решения организационных вопросов. Практика показывает, что в настоящий момент только в нескольких субъектах РФ есть специалисты, готовые качественно проводить кадастровую оценку (в том числе Санкт-Петербург, Москва и Московская область, Нижегородская область, Пермский край, Красноярский край, Волгоградская и Омская области, Республика Башкирия).

Предлагаемые нововведения в области кадастровой оценки государственного и муниципального имущества, существенно нарушает основной принцип оценочной деятельности – принцип независимости и ставит под сомнение принцип объективности проведения оценки.
Принятие закона, может способствовать развитию коррупционных явлений в сфере кадастровой оценки недвижимости. Поскольку наличие исключительных прав государственных кадастровых оценщиков создаст последним привилегированное положение на рынке и отсутствие у сотрудников учреждения статуса государственных служащих позволит им избежать должного наказания.

Считаю при этом весьма важным и актуальным усовершенствование процедуры проведения кадастровой оценки государственной и муниципальной собственности. Для этих целей, считаю необходимым предпринимать шаги по развитию и усовершенствованию оценочной деятельности. Известно, что совсем недавно были созданы СРО оценщиков, которые как раз и призваны способствовать установлению цивилизованного рынка оценочных услуг. Нужно развивать их и усовершенствовать их деятельность, в том числе в сфере ответственности СРО. Из законопроекта исключается участие СРОО в ГКО, как в части экспертизы отчета по определению кадастровой стоимости, так и в части экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости, выполненных для цели оспаривания кадастровой стоимости. При проведении экспертизы в СРОО происходит отсев некачественных отчетов об оценке, которые просто не могут получить положительное заключение. Отчеты дорабатываются с учетом замечаний СРОО, в результате чего в большинстве случаев меняется и рыночная стоимость объекта недвижимости. Таким образом, после экспертизы в СРОО в Комиссию поступают более качественные отчеты с адекватной рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Кроме того, считаю целесообразным единообразное проведение кадастровой оценки путем введения единой методики, предусмотренной в законопроекте. Однако данную цель возможно достичь и в рамках существующей системы оценочной деятельности в стране. Также считаю, что те огромные средства, предусмотренные на создание бюджетных учреждений по всей стране, целесообразно направить как раз на развитие оценочной деятельности и на контроль за исполнением стандартов проведения кадастровой оценки, которые необходимо создать совместно с заинтересованными органами исполнительной власти и оценочным сообществом.

Если провести аналогию с аудиторской деятельностью, никому в голову не приходит проведение независимого аудита государственных предприятий «государственными аудиторами», для этого и существуют независимые аудиторские компании, которые на свой страх и риск осуществляют независимый аудит. А государственный и муниципальный контроль проводят уполномоченные контрольно-счетные органы, но их заключения направлены на соблюдение бюджетной дисциплины, а не на регулирование рыночных отношений между государством и гражданами, между государством и бизнесом.

Оригинал